Ha egy házban több lakás van, de mégsem társasház, akkor lehet még házrész és közös tulajdonú ház. Ha álmaink otthonát egy ilyen ingatlanban találjuk meg, nagyon körültekintőnek lennünk, mert sok csapdát rejthet.

Ez a legfontosabb különbség

Az ingatlan.com jogi szakértője, Dr. Zalavári György ügyvéd elmagyarázta, hogy a különbség abban rejlik, hogy a közös tulajdonú társasházban általában nincs külön tulajdoni lapja a lakásoknak, csak az egész ház tulajdoni lapját lehet vizsgálni. Ez azt jelenti, hogy egy külön lakást vásárolunk, de az mégis közös tulajdonban van a többi lakóval. Ráadásul ilyenkor a többieknek még elővásárlási joga is van a külön lakásra, ha el szeretnénk adni.

Az osztatlan közös tulajdon esete

A közös tulajdon tekintetében az az alapszabály, hogy minden tulajdonostárs használhatja a teljes ingatlant úgy, hogy ezzel a többi tulajdonostárs érdekeit nem sértheti. Ez azonban egy több lakásból álló ház esetében azt jelentené, hogy mindenki bármikor besétálhatna a másik konyhájába egy jó bablevest főzni, miközben egy harmadik lakásban lezuhanyozna. Ez csak akkor lenne életszerű, ha a különálló lakásokban amúgy egy családban vagy akár kommunában élő barátok élnének, mint a Melrose Place-ben. Ez azonban nagyon ritka.

Nem mindegy, hogy egy több lakásból álló ingatlanban milyenek a jogi viszonyok Fotó: MTVA/Váli Miklós

Nem mindegy, hogy egy több lakásból álló ingatlanban milyenek a jogi viszonyok Fotó: MTVA/Váli Miklós

Mi a megoldás?

Ezekre az esetekre jön létre az írásbeli használati megállapodás, ami rögzíti, hogy a teljes házból mely területek használhatók kizárólagosan. Ezt az iratot ügyvédi ellenjegyzéssel ellátva azok a pénzintézetek is kérik, amelyeknél esetlegesen hitelt veszünk fel.

Mit nevezünk házrésznek?

Az ingatlanhirdetésekben gyakran használt „házrész” kifejezés nem jogi kategória, ez csak a konyhanyelvben terjedt el. Egyébként ezt úgy lehet legegyszerűbben megfogalmazni, hogy ez egy olyan ház, amelyben több különálló lakást alakítottak ki, de nem hoztak létre társasházat. Ez az ingatlan-nyilvántartásban továbbra is egy ingatlanként szerepel, a lakások nem önálló ingatlanok és nincs minden lakásnak önálló tulajdoni lapja. Összefoglalva onnan tudhatjuk, hogy ezzel van dolgunk, ha:

  • Jellemzően közös tulajdonú,
  • társasházzá nem alakult,
  • több lakásból álló ház egyik fizikailag elhatárolható,
  • az egyik tulajdonostárs által kizárólagosan használt,
  • önálló lakás elvárásainak megfelelő helyiségek együttesére utal.

Miért nem társasház a közös tulajdonú ház?

A több lakásból álló házat, a lakások számától függetlenül nem kötelező társasházzá alakítani, annak ellenére, hogy ez megkönnyítené a mindennapos használatot vagy éppen a hitelfelvételt. Akár már egy két lakásból álló ház is társasházzá alakítható. Ezzel ez a két külön lakrész két külön ingatlanná válik, önálló társasházi albetétként él tovább. Ennek következtében a közös használatú területek és közös tulajdonban vannak, míg a lakások a tulajdonosok külön tulajdonát képezik.

Ilyen is előfordulhat

Ritka, de nem példa nélküli az az eset, hogy egy társasházat a tulajdonosok megszüntetnek például akkor, ha az egész ház egy személy tulajdonába kerül. Ugyanez történne, ha egy társasház összedőlne, esetleg rossz állapota miatt bontásra ítélnék. Ezekben az esetekben a külön tulajdon automatikusan megszűnne, és a ház helyett megmaradó telek a tulajdonostársak közösen használható közös tulajdonba kerülne.